Consejos para protestar sus impuestos sobre la propiedad en Texas
Los impuestos a la propiedad en Texas son uno de los mayores gastos que enfrentan los propietarios de viviendas. Una tasación justa y correcta de la propiedad es crucial para determinar si está pagando la cantidad correcta de impuestos ad valorem. En consecuencia, es importante que si no está de acuerdo con el valor de tasación de su casa, presente una protesta ante su Distrito Central de Tasaciones.
Una breve mirada a cómo protestar sus impuestos sobre la propiedad
Entre abril y mayo de cada año, se envía un Aviso de valor de tasación a todos los propietarios de Texas que detallan el valor de tasación de su vivienda. El valor tasado se usa junto con la tasa impositiva actual para determinar cuánto será responsable en impuestos anuales sobre la propiedad. Si no está de acuerdo con los valores que se le presentan o con las medidas tomadas por el distrito de tasaciones con respecto a su propiedad, es el derecho de todos los propietarios de Texas presentar una protesta.
Estas protestas de impuestos a la propiedad se presentan ante el Distrito Central de Tasaciones y generalmente incluyen una reunión informal con el personal y, posiblemente, una audiencia formal ante la Junta de Revisión de Tasaciones (ARB). Si se requiere una audiencia de la ARB, una vez que la ARB decida el valor, si no está de acuerdo con las conclusiones, puede apelar la decisión ante el tribunal estatal de su condado.
Si ha decidido protestar por su tasación de impuestos a la propiedad, estas son algunas de las mejores prácticas para protestar los impuestos a la propiedad en Texas.
7 consejos a seguir cuando proteste por los impuestos a la propiedad en Texas
1. Cíñete a la fecha límite
Las facturas de impuestos a la propiedad se envían por correo en octubre de cada año. Por lo tanto, la corrección de discrepancias con las tasaciones debe manejarse mucho antes de esta fecha. Después de que se envíen los Avisos de valor de tasación en abril, los propietarios tienen hasta el 15 de mayo para presentar su protesta (o 30 días después de recibir el aviso).
Una protesta de impuestos a la propiedad para propiedades residenciales solo se puede presentar tarde en las siguientes circunstancias:
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Se puede presentar una falta de recepción de un aviso si el distrito de tasaciones no envió por correo su tasación anual de la propiedad. Sin embargo, esta protesta debe presentarse antes de la fecha de morosidad, y no puede permitir que sus impuestos entren en mora.
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Se puede presentar una moción de corrección si el valor de tasación de la propiedad de residencia de su residencia es al menos un cuarto más alto que su valor de tasación correcto. Bajo esta circunstancia, los propietarios aún deben pagar impuestos sobre la propiedad sobre la parte del valor de la propiedad que no está en disputa. Este pago también debe realizarse antes de la fecha de morosidad. Es importante tener en cuenta que la lista de avalúos no se puede corregir si la propiedad estuvo sujeta a una protesta de valor de propiedad para ese año fiscal.
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Puede presentar una moción para la corrección de un error administrativo, tasaciones múltiples (incluida una propiedad en la lista de tasaciones que no debería haber sido incluida) o un error de propiedad. Este tipo de audiencia tardía puede incluir el año en curso y los cinco años fiscales anteriores.
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Los propietarios pueden solicitar al jefe de tasaciones una moción conjunta para corregir. Si ambas partes están de acuerdo con el cambio tardío, entonces la junta de revisión de tasaciones aprobará el cambio.
Aparte de las circunstancias mencionadas anteriormente, el Distrito Central de Tasaciones no aceptará ninguna protesta presentada después del 15 de mayo (o 30 días después de la entrega de la notificación). Si tiene un problema con su aviso de valor de tasación, presentar su protesta lo antes posible después de recibir el aviso es una buena práctica para asegurarse de no perder la fecha límite.
2. Asegúrese de estar preparado para su audiencia y haber planificado con anticipación
Después de que el dueño de una propiedad presente una protesta sobre el valor de tasación de su propiedad, se le enviará un aviso por escrito detallando la hora, el lugar y el tema de la audiencia informal y formal.
En las audiencias informales, los propietarios presentan sus casos al personal del distrito de tasaciones para explicar y probar por qué su tasación inicial fue incorrecta. En muchos casos, en la audiencia informal se logra un ajuste al avalúo de la propiedad; por lo tanto, no habrá necesidad de procedimientos formales. Se llevará a cabo una audiencia formal si no se puede llegar a una conclusión en la audiencia informal.
Los propietarios y tasadores de propiedades comparecerán ante un panel de revisión de tres miembros que fue seleccionado para escuchar la apelación en una audiencia formal. ARB luego determinará el resultado de la protesta del impuesto a la propiedad y emitirá una decisión no negociable.
Es importante que haga su tarea y se asegure de tener todas las pruebas y la documentación necesarias para sus audiencias. Si espera tener éxito en su(s) audiencia(s), la preparación es clave.
No puede simplemente entrar a su audiencia y decirle al distrito de tasaciones que están equivocados. Debe demostrar que la evaluación fue incorrecta a través de evidencia racional. Esta evidencia podría incluir:
- Planos o dibujos arquitectónicos
- Informes de ingeniería
- Recibos o presupuestos de reparaciones
- Actas de escritura
- Declaraciones que respalden su reclamo (por ejemplo, de contratistas o tasadores independientes).
- Las tasaciones de propiedades similares a su propiedad
- Cálculos del nivel medio de valoración
- Fotografías de la propiedad (suyas y comparables)
- Recibos o presupuestos de reparaciones
- Documentación relacionada con los precios de venta, incluidos listados, declaraciones de cierre, etc.
- Declaraciones juradas (si es necesario)
- Artículos del periódico
- Estudios de propiedad
3. Practique la precaución con los ajustes del distrito de tasación
Los ajustes a las tasaciones suelen ser pequeñas adiciones o sustracciones de los valores de propiedades comparables. Da cuenta de cualquier cambio en la demanda resultante de factores externos e internos. Los ajustes realizados por los distritos de tasación no siempre se consideran apropiados y, por lo tanto, pueden ser impugnados. Asegúrese de consultar con el distrito de tasación cómo se calculó cada ajuste y cómo corroboran dicho cálculo.
4. Si protesta por una tasación desigual, use comparables con ajustes
Si su protesta de impuestos sobre la propiedad se basa en una tasación desigual, necesitará saber el valor de tasación de propiedades comparables. Este suele ser el proceso si cree que su propiedad se evaluó de manera diferente a otras propiedades similares, especialmente si la diferencia supera el diez por ciento del nivel medio de tasación.
Al recopilar evidencia para respaldar su reclamo de tasación desigual, debe elegir las propiedades correctas para su análisis; esto se puede hacer usando comparables con ajustes. La ley de Texas requiere que se realicen ajustes a propiedades comparables, por lo que simplemente usar un cálculo de “precio por pie” no tendrá tanto peso como usar comparables con ajustes. Cabe señalar que las comparaciones o diferencias que se tienen en cuenta individualmente no proporcionan una base suficiente para estimar el valor de la propiedad. Sin embargo, cuando se ajusta una selección adecuada de comparables vendidos y activos, a menudo proporciona un respaldo estadístico sólido y confiable para una estimación de valor que representa con precisión el valor de mercado.
Esto significa que cuando selecciona los comparables que usará como evidencia, debe seleccionar propiedades que sean lo suficientemente similares a las suyas para que los ajustes requeridos sean mínimos. Entre estos factores se encuentran la antigüedad y condición de la propiedad, el tamaño del terreno y la calidad de la construcción.
Es probable que no pueda presentar un caso convincente utilizando únicamente casas que se vendieron a un precio similar por pie cuadrado.
5. Manténgase concentrado y enfocado en el tema (no hable sobre sus impuestos sobre la propiedad)
Es importante mantenerse enfocado en el asunto en cuestión durante su audiencia. Identifique las áreas clave de su protesta y no se desvíe de ellas.
Identifique tres puntos clave para respaldar su argumento y apéguese a ellos. También puede ser útil preparar una respuesta a la evidencia del distrito de tasaciones porque intentarán demostrar que su tasación fue justa.
También debe evitar hablar sobre sus impuestos a la propiedad. Si bien puede parecer extraño no discutir los impuestos en su audiencia, los propietarios deben recordar que la audiencia es para protestar por el valor de tasación de la propiedad, no por la factura de impuestos. Si está protestando por su valor de tasación, la ARB puede creer que está apelando por razones equivocadas si dice que sus impuestos sobre la propiedad son demasiado altos.
6. Manténgase actualizado con los procesos de protesta o evaluación
En cualquier año calendario determinado, es una buena práctica realizar una investigación exhaustiva y asegurarse de estar actualizado con cualquier cambio que pueda haber ocurrido en los procesos de protesta o tasación. Por ejemplo, si las condiciones climáticas severas causan daños a varias viviendas en un área en particular, los propietarios afectados pueden calificar para exenciones por desastre.
También es importante mantenerse informado debido a la cantidad de proyectos de ley relacionados con los impuestos a la propiedad que se presentan ante la Cámara y el Senado de Texas. Dado que los impuestos a la propiedad de Texas son tan altos, a menudo se proponen proyectos de ley destinados a mejorar el sistema de impuestos a la propiedad para los propietarios de viviendas; esto podría significar grandes cambios.
7. Obtenga asesoramiento profesional
Puede ser útil buscar un asesor profesional de impuestos sobre la propiedad en su área. Hable con ellos sobre su protesta para asegurarse de que está completamente preparado o averigüe si vale la pena apelar su valor de tasación.
¿Se le permite faltar a su audiencia de protesta?
Ya sea por compromisos laborales, responsabilidades familiares u otras circunstancias, es posible que no pueda asistir a su audiencia. Sin embargo, si completa una declaración jurada, la certifica ante un notario y la envía por correo (certificada con acuse de recibo para que sepa que el distrito de tasaciones la recibió), el distrito de tasaciones la aceptará y se llevará a cabo una audiencia, pero usted ganó. No necesito estar allí.
Puede encontrar un formulario para esta circunstancia en el sitio web del Contralor de Texas buscando el término “Declaración jurada de evidencia del propietario.” Sin embargo, siempre que incluya toda la información requerida en una carta, la certifique ante un notario y la envíe a la Junta de revisión de tasaciones, no es necesario que envíe el formulario.
Obtenga ayuda para pagar su factura de impuestos sobre la propiedad
Independientemente de si presenta una protesta de impuestos a la propiedad de Texas o no, es posible que aún necesite ayuda para pagar su factura de impuestos a la propiedad. Los impuestos a la propiedad en Texas son, después de todo, algunos de los más altos de los Estados Unidos. La morosidad tiene graves consecuencias para los propietarios de viviendas, pero esto se puede evitar fácilmente con un préstamo de impuestos sobre la propiedad.
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